Le bail ou contrat de location est obligatoire. Il spécifie les droits et obligations qui lient le locataire et son bailleur (le propriétaire). Il est établi en deux exemplaires et signé des deux parties. Sa durée est de 3 ans minimum si le bailleur est une personne physique, et de 6 ans minimum si le bailleur est une personne morale (société).

Il peut faire l'objet d'un acte notarié (établi par un notaire), mais il est plus souvent établi directement entre le propriétaire et le locataire sur papier libre (sous seing privé).

Mentions à faire obligatoirement figurer sur le bail :

• Nom et adresse du propriétaire ou de son mandataire (agence immobilière)

• la durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement

• la description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin ou autres) et la surface habitable du logement (loi du 25.3.09).

• l'énumération des parties communes

• la destination du local loué, c'est-à-dire l'usage qui sera fait des locaux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel

• Montant du loyer, l'échéance et les modalités de son règlement, les conditions de sa révision

• Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu : pour les baux signés à compter du 9.2.08, il est limité à un mois de loyer sans les charges et ne peut être révisé ni en cours de bail, ni lors du renouvellement du bail.

• le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle

• Si le loyer est payable par trimestre, le propriétaire ne peut demander de dépôt de garantie.

Clauses facultatives

Propriétaire et locataire peuvent convenir de clauses facultatives. Elles ne doivent pas être contraires à la loi.

Par exemple, le bail peut comporter une durée de location plus longue que la durée minimum légale. Le propriétaire peut exiger qu'un tiers (membre de la famille, employeur ...) se porte caution pour garantir le paiement des loyers et charges.

Clauses interdites

Certaines clauses sont interdites. Même si elles figurent dans le contrat, elles sont nulles ; c'est notamment le cas de toute clause qui …

• impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus du dépôt de garantie, du mois de loyer payé d'avance et de la moitié de la rémunération du professionnel intervenu dans la transaction

• oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement, à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables

• impose au locataire la souscription d'une assurance habitation après d'une compagnie choisie par le propriétaire

• impose comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique

• prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l'immeuble

• prévoit la résiliation de plein droit du bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou la non-souscription d'une assurance des risques locatifs

• interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle

• interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui

• fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance

• prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement

• prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 ans si le bailleur est une personne physique et 6 ans si le bailleur est une personne morale (société, compagnie d'assurance).

Pièces à joindre

Le contrat de bail doit impérativement être accompagné des pièces suivantes :

• L'état des lieux

• L'extrait du règlement de copropriété (en cas de location dans le cadre d'une copropriété)

• L'attestation d'assurance contre les risques locatifs souscrite par le locataire avant même d'entrer dans les lieux : elle est obligatoire

• L'acte de cautionnement (si demandé) et s'il ne fait pas partie intégrante du bail

• Le détail de la rémunération des intermédiaires (agence immobilière…) : ces frais sont supportés, à parts égales, par le locataire et le propriétaire